Calculator Accesibilitate
Calculează cât îți permiți să cumperi casă în România 2026. DTI calculator, credit maxim, venit necesar. Analiză completă accesibilitate.
Salarizare reală România 2026 - auto-completează venitul, datoriile și avansul tipic pentru profesia ta
💼 Venituri mari (8,000+ RON/lună):
Calculele sunt actualizate conform cadrului fiscal 2026.
Rezultatele sunt orientative.
Pentru cazuri complexe, consulta un specialist.
Calculator Ipotecar
Calculează rata lunară pentru credit ipotecar România 2026. Dobândă fix 5.55%, variabil 8.16%, Prima Casă 5%. Calcul LTV, DTI, costuri notariale. Date actualizate Q1 2026.
Calculator Chirie vs Cumpărare
Compară chirie vs cumpărare proprietate România 2026. Break-even analysis, costuri totale, apreciere București +15% YoY. Decizie informată: închiriere sau credit?
Calculator Taxă Imobiliară
Calculează taxa pe proprietate (impozit imobiliar) România 2026. Tarife pe oraș, scutiri prima casă, pensionar. Plată anticipată 10% discount.
Cum se calculează accesibilitatea unei locuințe în România 2026
Calculatorul de accesibilitate locuință determină bugetul maxim pe care ți-l poți permite pentru achiziția unui imobil, pe baza venitului net lunar și a cheltuielilor existente. Principiul fundamental este raportul DTI (debt-to-income): conform reglementărilor BNR, rata totală a creditelor nu trebuie să depășească 40% din venitul net lunar. Acest prag include toate obligațiile financiare: rata ipotecară, rate la credite de consum, carduri de credit și Leasing. Calculul ia în considerare și dobânda curentă a pieței, durata creditului și avansul disponibil pentru a determina valoarea maximă a proprietății accesibile.
Formula
Buget maxim locuință = (Rata lunară maximă / Factor anuitate) + Avans disponibil
Se calculează venitul net disponibil
Se adună toate veniturile nete lunare ale solicitanților (salariu, venituri din chirii, dividende etc.). Pentru cupluri, se adună veniturile ambilor parteneri. Se scad cheltuielile fixe lunare și ratele existente la alte credite.
Se determină rata lunară maximă
Rata maximă = 40% din venitul net total − ratele existente la alte credite. De exemplu, pentru un venit net de 12.000 RON fără alte credite, rata maximă este 4.800 RON (40% × 12.000).
Se calculează capacitatea maximă de împrumut
Folosind formula inversă de anuitate, se determină suma maximă care poate fi împrumutată la dobânda curentă și durata dorită. Bank va lua în calcul și istoricul de credit, stabilitatea venitului și vârsta solicitantului.
Se adaugă avansul pentru bugetul total
Bugetul maxim al locuinței = suma maximă împrumutată + avansul disponibil. Se recomandă un avans de minim 15% (credit standard) sau 5% (programul Noua Casă). Un avans mai mare reduce rata lunară și costul total al creditului.
Exemplu: Accesibilitate locuință pentru o familie cu 12.000 RON net/lună
Calculăm bugetul maxim pentru achiziția unei locuințe pentru o familie cu venit net combinat de 12.000 RON, fără alte credite active, cu economii de 15.000 EUR pentru avans:
O familie cu venit net combinat de 12.000 RON/lună și economii de 15.000 EUR poate accesa o locuință de maximum 183.000 EUR. Recomandarea este să rămâi sub limita maximă cu cel puțin 10-15%, pentru a avea un buffer financiar confortabil pentru cheltuieli neprevăzute.
Venit net lunar vs buget maxim locuință — România 2026
Tabelul de mai jos prezintă bugetul maxim estimat pentru achiziția unei locuințe în funcție de venitul net lunar, presupunând DTI 40%, dobândă 5,55%, credit pe 30 ani și avans de 15% din valoarea proprietății.
| Venit net lunar | Rată maximă (40%) | Credit maxim | Avans (15%) | Buget maxim locuință |
|---|---|---|---|---|
| 5.000 RON | 2.000 RON | ~70.000 EUR | ~12.400 EUR | ~82.400 EUR |
| 7.000 RON | 2.800 RON | ~98.000 EUR | ~17.300 EUR | ~115.300 EUR |
| 10.000 RON | 4.000 RON | ~140.000 EUR | ~24.700 EUR | ~164.700 EUR |
| 12.000 RON | 4.800 RON | ~168.000 EUR | ~29.600 EUR | ~197.600 EUR |
| 15.000 RON | 6.000 RON | ~210.000 EUR | ~37.100 EUR | ~247.100 EUR |
| 20.000 RON | 8.000 RON | ~280.000 EUR | ~49.400 EUR | ~329.400 EUR |
| 25.000 RON | 10.000 RON | ~350.000 EUR | ~61.800 EUR | ~411.800 EUR |
Notă: valorile sunt estimative. Bugetul real depinde de istoricul de credit, rata exactă oferită de bancă, vârsta solicitantului și cheltuielile lunare existente. Cursul EUR/RON utilizat: 1 EUR = 5 RON.
Ghid: Cum să îți calculezi corect bugetul pentru o locuință în România 2026
Regula 28/36 — standard internațional de accesibilitate
Regula 28/36 recomandă ca maximum 28% din venitul brut lunar să fie alocat cheltuielilor cu locuința (rată credit, impozit proprietate, asigurare) și maximum 36% tuturor datoriilor (inclusiv carduri de credit, credite auto). În România, BNR aplică un prag mai generos de 40% DTI pe venitul net, dar specialiștii financiari recomandă să rămâi la 30-35% pentru stabilitate financiară. Cu cât ponderea ratei în venit este mai mică, cu atât ești mai protejat la eventuale scăderi de venituri sau creșteri ale dobânzilor.
Costuri ascunse la achiziția unei locuințe
Bugetul nu trebuie limitat la prețul locuinței. Costurile ascunse reprezintă 5-10% suplimentar: comision agenție imobiliară (2-3% din preț), taxe notariale și intabulare (1-2%), comision bancă pentru analiza dosarului (200-500 EUR), evaluarea proprietății (150-300 EUR), asigurări obligatorii (150-400 EUR/an), mobilier și amenajare (5.000-15.000 EUR pentru un apartament gol), eventuale renovări și reparații. Planifică un fond suplimentar de minim 10.000 EUR peste avans pentru aceste costuri.
Sfaturi practice pentru cumpărarea primei locuințe
Începe să economisești pentru avans cu cel puțin 2-3 ani înainte. Verifică-ți scorul la Biroul de Credit și corectează eventualele probleme. Evită să iei alte credite (consum, card) cu 6-12 luni înainte de cererea de ipotecă. Compară oferte de la minim 3 bănci. Ia în calcul programul Noua Casă dacă achiziționezi prima locuință sub 140.000 EUR. Vizitează minim 10-15 proprietăți înainte de a lua o decizie. Solicită un raport tehnic independent al proprietății. Verifică situația juridică a imobilului la Cartea Funciară.
Piața imobiliară în România 2026 — context și tendințe
Prețurile locuințelor în România au continuat să crească moderat în 2026, cu o apreciere medie de 5-8% anuală în orașele mari. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș (2.500-3.000 EUR/Amp), urmat de București (1.800-2.500 EUR/Amp), Timișoara (1.500-2.000 EUR/Amp) și Iași (1.400-1.800 EUR/Amp). Cererea de locuințe noi rămâne solidă, susținută de programele guvernamentale și de dobânzile relativ stabile. Segmentul apartamentelor cu 2 camere rămâne cel mai tranzacționat, cu prețuri medii între 80.000 și 130.000 EUR în capitală.
Intrebari frecvente
Raspunsuri rapide la cele mai comune intrebari
Nota legala: Rezultatele au caracter informativ si nu reprezinta consultanta fiscala, financiara, juridica sau medicala.