Calculator Ipotecar
Calculează rata lunară pentru credit ipotecar România 2026. Dobândă fix 5.55%, variabil 8.16%, Prima Casă 5%. Calcul LTV, DTI, costuri notariale. Date actualizate Q1 2026.
Program guvernamental cu dobândă avantajoasă pentru prima locuință
- ✓Dobândă fixă 5%
- ✓Avans minim 5%
- ✓Max 140,000 RON
Rata dobânzii rămâne constantă pe toată perioada
- ✓Predictibilitate
- ✓Fără surprize
- ✓Buget constant
Dobândă bazată pe IRCC + marjă bancară
- ✓Poate scădea
- ✓IRCC Q1: 5.67%
- ✓Risc: poate crește
Calculele sunt actualizate conform cadrului fiscal 2026.
Rezultatele sunt orientative.
Pentru cazuri complexe, consulta un specialist.
Calculator Accesibilitate
Calculează cât îți permiți să cumperi casă în România 2026. DTI calculator, credit maxim, venit necesar. Analiză completă accesibilitate.
Calculator Chirie vs Cumpărare
Compară chirie vs cumpărare proprietate România 2026. Break-even analysis, costuri totale, apreciere București +15% YoY. Decizie informată: închiriere sau credit?
Calculator Taxă Imobiliară
Calculează taxa pe proprietate (impozit imobiliar) România 2026. Tarife pe oraș, scutiri prima casă, pensionar. Plată anticipată 10% discount.
Cum se calculează rata creditului ipotecar în România 2026
Creditul ipotecar este cel mai utilizat instrument de finanțare pentru achiziția unei locuințe în România. Rata lunară se calculează prin formula de anuitate constantă, care distribuie uniform plata pe întreaga durată a creditului. Doi indicatori esențiali determină eligibilitatea: LTV (Ioan-to-Vale), care reprezintă raportul dintre creditul solicitat și valoarea proprietății, și DTI (debt-to-income), care exprimă ponderea ratelor lunare în venitul net lunar. În România, BNR reglementează un LTV maxim de 85% pentru locuințe standard și 95% pentru programul Prima Casă / Noua Casă, iar DTI-ul maxim recomandat este de 40% din venitul net.
Formula
Rata lunară = P × [r(1+r)^ n] / [(1+r)^ n − 1]
Se stabiles parametric creditului
Se determină valoarea proprietății, avansul (minim 15% pentru credit standard, 5% pentru Noua Casă), suma împrumutată (P = valoare proprietate − avans), rata dobânzii anuale și durata creditului în ani.
Se calculează rata lunară a dobânzii
Rata lunară a dobânzii (r) se obține împărțind rata anuală la 12. De exemplu, pentru o dobândă anuală de 5,55%, rata lunară este 0,4625% (0,0555 / 12).
Se determină numărul total de plăți
Numărul total de rate (n) se calculează înmulțind durata creditului în ani cu 12. Pentru un credit pe 30 de ani, n = 360 de rate lunare.
Se aplică formula de anuitate
Se înlocuiesc valorile în formula de anuitate constantă. Rezultatul reprezintă rata lunară fixă care include atât principalul, cât și dobânda. În primii ani, componenta de dobândă este mai mare, iar treptat crește componenta de principal.
Se calculează costul total al creditului
Costul total = rata lunară × număr de rate. Diferența dintre costul total și suma împrumutată reprezintă totalul dobânzilor plătite pe întreaga durată a creditului.
Exemplu: Credit ipotecar pentru apartament de 100.000 EUR (2026)
Calculăm rata lunară pentru un apartament cu valoarea de 100.000 EUR, cu un avans de 15% (15.000 EUR), dobândă fixă de 5,55% pe an, pe o perioadă de 30 de ani:
Pentru un apartament de 100.000 EUR cu avans de 15% și dobândă fixă de 5,55%, rata lunară este de aproximativ 485 EUR. Pe întreaga durată a creditului, vei plăti în total 174.600 EUR, din care 89.600 EUR reprezintă dobânda. DAE (Dobânda Anuală Efectivă) poate fi mai mare, incluzând comisioanele bancare.
Rate lunare credit ipotecar pe 30 ani — dobândă 5,55% (2026)
Tabelul de mai jos prezintă ratele lunare estimative pentru diferite valori ale proprietății, cu avans de 15% și dobândă fixă de 5,55% pe 30 de ani. Valorile sunt orientative și nu includ asigurări sau comisioane.
| Valoare proprietary | Avans (15%) | Credit | Rată lunară | Total plătit |
|---|---|---|---|---|
| 60.000 EUR | 9.000 EUR | 51.000 EUR | 291 EUR | 104.760 EUR |
| 80.000 EUR | 12.000 EUR | 68.000 EUR | 388 EUR | 139.680 EUR |
| 100.000 EUR | 15.000 EUR | 85.000 EUR | 485 EUR | 174.600 EUR |
| 120.000 EUR | 18.000 EUR | 102.000 EUR | 582 EUR | 209.520 EUR |
| 150.000 EUR | 22.500 EUR | 127.500 EUR | 728 EUR | 262.080 EUR |
| 200.000 EUR | 30.000 EUR | 170.000 EUR | 970 EUR | 349.200 EUR |
| 250.000 EUR | 37.500 EUR | 212.500 EUR | 1.213 EUR | 436.680 EUR |
Notă: valorile sunt estimative, calculate cu dobândă fixă de 5,55% pe 30 ani. Ratele reale pot diferi în funcție de bancă, tip de dobândă (fixă/variabilă) și costurile suplimentare (asigurare de viață, asigurare imobil, comision de analiză).
Ghid complet: Credit ipotecar în România 2026
Noua Casă vs credit ipotecar standard
Programul Noua Casă (fost Prima Casă) oferă garanție de stat pentru achiziția primei locuințe, cu avans minim de 5% și dobânzi preferențiale. Plafonul maxim este de 70.000 EUR pentru locuințe existente și 140.000 EUR pentru locuințe noi. Creditul standard necesită avans minim de 15%, dar nu impune limite de preț. Pentru locuințe peste 140.000 EUR sau a doua proprietate, creditul standard este singura opțiune. În 2026, băncile oferă dobânzi fixe între 5,2% și 6,8% pentru credite standard, în funcție de perioada de fixare.
IRCC și impactul asupra ratelor variabile
IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor) este calculat trimestrial de BNR pe baza tranzacțiilor interbancare. În primul trimestru 2026, IRCC se situează la aproximativ 5,9%. Dobânda variabilă la creditul ipotecar = IRCC + marja fixă a băncii (între 1,5% și 3%). Avantajul dobânzii variabile: poate scădea dacă IRCC scade. Riscul: rata poate crește semnificativ. Recomandare: alege dobândă fixă pe minim 5 ani dacă vrei predictibilitate, sau variabilă dacă anticipezi o scădere a IRCC.
Costuri suplimentare la achiziția unei locuințe
Pe lângă avans și rate, trebuie să buget ezi: taxa notarială (0,5%–2% din valoarea tranzacției), taxa de intabulare la Cartea Funciară (0,15%), comision de analiză dosar bancar (200–500 EUR), evaluarea proprietății (150–300 EUR), asigurarea obligatorie a imobilului (50–200 EUR/an), asigurarea de viață cerută de bancă (0,1%–0,3% din sold/an) și impozitul pe transferul proprietății. Total costuri suplimentare: estimativ 3%–5% din valoarea proprietății.
Sfaturi pentru obținerea celui mai bun credit ipotecar
Compară ofertele de la minim 3-4 bănci utilizând DAE (Dobânda Anuală Efectivă), nu doar dobânda nominală. Verifică dacă dobânda fixă are perioadă limitată (3, 5 sau 10 ani) după care devine variabilă. Negociază marja băncii — cu un venit stabil și istoric bun în Biroul de Credit, poți obține marje mai mici. Ia în calcul refinanțarea după 3-5 ani dacă dobânzile scad. Constituie un fond de urgență echivalent cu 6 rate lunare înainte de a lua creditul. Evită creditele cu perioadă de grație, deoarece dobânda se capitalizează.
Intrebari frecvente
Raspunsuri rapide la cele mai comune intrebari
Nota legala: Rezultatele au caracter informativ si nu reprezinta consultanta fiscala, financiara, juridica sau medicala.