Calculator Chirie vs Cumpărare
Compară chirie vs cumpărare proprietate România 2026. Break-even analysis, costuri totale, apreciere București +15% YoY. Decizie informată: închiriere sau credit?
Calculele sunt actualizate conform cadrului fiscal 2026.
Rezultatele sunt orientative.
Pentru cazuri complexe, consulta un specialist.
Calculator Ipotecar
Calculează rata lunară pentru credit ipotecar România 2026. Dobândă fix 5.55%, variabil 8.16%, Prima Casă 5%. Calcul LTV, DTI, costuri notariale. Date actualizate Q1 2026.
Calculator Accesibilitate
Calculează cât îți permiți să cumperi casă în România 2026. DTI calculator, credit maxim, venit necesar. Analiză completă accesibilitate.
Calculator Taxă Imobiliară
Calculează taxa pe proprietate (impozit imobiliar) România 2026. Tarife pe oraș, scutiri prima casă, pensionar. Plată anticipată 10% discount.
Chirie vs cumpărare locuință — cum se compară corect în România 2026
Decizia între chirie și cumpărare este una dintre cele mai importante alegeri financiare. Comparația corectă nu se limitează la "rata vs chiria", ci include toate costurile asociate fiecărei opțiuni pe un orizont de timp luni. Pentru cumpărare, se iau în calcul: rata creditului ipotecar, dobânda totală, avansul imobilizat, impozitul pe proprietate, asigurări, întreținere și reparații. Pentru chirie, se consideră: chiria lunară, creșterile anuale de chirie și randamentul alternativ al avansului dacă ar fi investit. Analiza include și aprecierea estimată a proprietății și costul de oportunitate al capitalului.
Formula
Cost total proprietate = Avans + Σ(Rate credit) + Σ(Impozite + Asigurări + Întreținere) − Aprecierea proprietății
Se calculează costul total al chiriei pe orizontul de timp ales
Se însumează chiriile lunare pe toată perioada analizată, aplicând o creștere anuală estimată de 5-7% (în linie cu inflația și creșterea pieței). Se adaugă randamentul ipotetic al avansului dacă ar fi fost investit (de exemplu, 6-8% anual într-un fond de investiții).
Se calculează costul total al cumpărării
Se adună: avansul plătit, totalul ratelor de credit (principal + dobândă), impozitele pe proprietate anuale, asigurările obligatorii, costurile de întreținere și reparații (estimativ 1-2% din valoarea proprietății pe an) și costurile tranzacționale (notar, agenție, evaluare).
Se estimează aprecierea proprietății
Se aplică o rată de apreciere anuală estimată (3-6% pentru piața din România). Aprecierea se scade din costul total al cumpărării, deoarece reprezintă valoarea acumulată în patrimoniu. La vânzare, se ia în calcul și impozitul pe câștigul de capital.
Se compară costurile nete pe orizontul ales
Costul net al cumpărării = costul total − aprecierea proprietății − valoarea rămasă a proprietății. Se compară cu costul total al chiriei + randamentul investiției alternative. Rezultatul indică opțiunea mai eficientă financiar pe perioadele de 5, 10, 15 și 20 de ani.
Exemplu: Chirie 500 EUR/lună vs apartament 80.000 EUR pe credit
Comparăm costurile pe 15 ani între închirierea unui apartament cu 500 EUR/lună (cu creștere anuală de 5%) și achiziția unui apartament de 80.000 EUR cu credit ipotecar (avans 15%, dobândă 5,55%, 30 ani):
După 15 ani, chiriaș ul a plătit ~108.400 EUR net fără să acumuleze patrimoniu. Proprietarul a plătit ~88.200 EUR în costuri, dar deține un apartament evaluat la ~166.300 EUR cu un sold de credit de ~46.500 EUR, echivalent cu ~119.800 EUR echitate netă. Pe termen luni (10+ ani), cumpărarea este de obicei mai avantajoasă în România, datorită aprecierii imobiliare.
Comparație costuri: chirie vs cumpărare pe diferite orizonturi de timp
Tabelul compară costurile totale pentru chirie (500 EUR/lună, +5%/an) vs cumpărare (apartament 80.000 EUR, avans 15%, dobândă 5,55%, 30 ani) pe perioade de 5, 10, 15 și 20 de ani.
| Perioadă | Total chirii plătite | Total costuri cumpărare | Echitate netă proprietar | Avantaj cumpărare |
|---|---|---|---|---|
| 5 ani | ~34.100 EUR | ~35.400 EUR | ~22.400 EUR | Marginal (defined de costume) |
| 10 ani | ~77.600 EUR | ~62.800 EUR | ~64.500 EUR | Moderate (+14,800 EUR) |
| 15 ani | ~129.500 EUR | ~88.200 EUR | ~119.800 EUR | Significative (+41,300 EUR) |
| 20 ani | ~192.400 EUR | ~111.600 EUR | ~192.300 EUR | Major (+80,800 EUR) |
Notă: valorile sunt estimative, presupunând apreciere imobiliară de 5%/an, creștere chirie 5%/an și randament investiție alternativă 7%/an. Rezultatele reale pot varia semnificativ.
Ghid: Chirie sau cumpărare locuință în România 2026
Piața imobiliară din România 2026 — context pentru decizie
Piața imobiliară românească continuă tendința ascendentă din ultimii ani, cu prețuri în creștere cu 5-8% anual în orașele mari. Chiriile au crescut și ele cu 7-10% anual, depășind inflația. Randamentul brut al chiriei (chirie anuală / preț apartament) este de 5-7% în orașele mari, ceea ce face proprietățile atractive pentru investitori. Pentru cumpărători, accesul la programul Noua Casă și dobânzile relativ stabile susțin cererea. Segmentul cel mai dinamic rămâne cel al apartamentelor noi cu 2-3 camere în proximitatea centrelor urbane.
Când merită să stai în chirie
Chiria este preferabilă dacă: plănuiești să te muți în alt oraș în următorii 3-5 ani (costurile tranzacționale la cumpărare/vânzare sunt ridicate), nu ai economii suficiente pentru avansul de 15%, ai un job instabil sau venituri fluctuante, prețurile imobiliare din zona ta sunt supraevaluate, sau poți investi diferența (avans + diferență rată-chirie) cu un randament mai bun de 8-10% anual. De asemenea, chiria oferă flexibilitate — nu ești legat de un loc, nu ai responsabilități de întreținere majoră și poți adapta locuința la schimbările din viață.
Când merită să cumperi
Cumpărarea este avantajoasă dacă: rămâi în aceeași locație minim 7-10 ani, ai un venit stabil și un avans de minim 15%, chiria din zona ta este comparabilă cu rata creditului, piața imobiliară locală are potențial de apreciere, și dorești stabilitatea de a fi proprietar. Pe termen luni, proprietatea funcționează ca o "economisire forțată" — în loc să plătești chirie (bani pierduți), plătești rate care construiesc patrimoniu. În plus, locuința proprie oferă libertatea de a face modificări și stabilitate pentru familie.
Costal de oportunitate — factor ignorant
Costul de oportunitate reprezintă câștigul pe care l-ai fi obținut dacă banii investiți în proprietate (avans, diferență rată-chirie) ar fi fost plasați în investiții alternative. Un avans de 15.000 EUR investit la 7% anual ar deveni ~29.500 EUR în 10 ani. Acest calcul este adesea ignorat, dar poate schimba radical concluzia. Dacă ai acces la investiții cu randament constant de 8-10% anual și chiria este semnificativ sub rata creditului, chiria combinată cu investiția poate fi mai profitabilă pe termen mediu (5-10 ani). Pe termen luni (15+ ani), aprecierea imobiliară tinde să compenseze.
Intrebari frecvente
Raspunsuri rapide la cele mai comune intrebari
Nota legala: Rezultatele au caracter informativ si nu reprezinta consultanta fiscala, financiara, juridica sau medicala.